核心業(yè)務(wù)
深圳市萬嘉惠物業(yè)管理有限公司
座機(jī)：0755-29566221
傳真：0755-29566231
郵箱：wzy@mygoodwill.cn
地址：深圳市西鄉(xiāng)街道寶民二路35號信和豐商務(wù)大廈B座215室
- 作者:
- 來源: 工人日報(bào)
- 日期: 2016-01-19
- 瀏覽次數(shù): 1438次
當(dāng)越來越多的人住進(jìn)屬于自己的“物業(yè)”房屋后，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛也越來越普遍，物業(yè)公司“被炒”或者“主動(dòng)撤離”的情況不斷出現(xiàn)。在此背景下，不少業(yè)主委員會(huì)決定自己承擔(dān)管理責(zé)任，并聘請人員為小區(qū)提供基礎(chǔ)的維護(hù)，形成“業(yè)主委員會(huì)自管小區(qū)”的物業(yè)模式。這種模式雖然有降低物業(yè)成本、體現(xiàn)業(yè)主自治的好處，卻也帶來了很多法律上的隱患和糾紛。
業(yè)委會(huì)有資格“管小區(qū)”嗎?
2011年6月，地處北京市懷柔區(qū)一小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)“炒掉”物業(yè)公司，決定對小區(qū)自行管理，同年業(yè)委會(huì)還制定了《自治管理辦法》，明確了自治管理的范圍、內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
鄧某是該小區(qū)業(yè)主，因?yàn)闆]有按照業(yè)主委員會(huì)確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)時(shí)間交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，被該業(yè)委會(huì)起訴至法院。
鄧某認(rèn)為，業(yè)委會(huì)不是合法的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根本就沒有起訴的資格。
解析：目前，我國還沒有專門的物業(yè)管理方面的法律。就本案而言，法官主要依據(jù)了我國《物權(quán)法》第81條“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”的規(guī)定，確認(rèn)業(yè)主對所居住的小區(qū)物業(yè)管理予以選擇的權(quán)利，并以此認(rèn)定了業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格。
業(yè)委會(huì)能變成物業(yè)公司嗎?
2012年6月,有個(gè)新建小區(qū)的業(yè)委會(huì)開始對該小區(qū)進(jìn)行自治管理,并成立了物業(yè)管理公司，稱為“物業(yè)管理中心”。為了讓業(yè)主們獲得更多實(shí)惠，業(yè)委會(huì)降低了物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。但居住在該小區(qū)的業(yè)主張某卻拒絕交納物業(yè)費(fèi)，由此被業(yè)委會(huì)訴至法院。
張某認(rèn)為，業(yè)委會(huì)變成物業(yè)管理中心后,管理人員、服務(wù)人員、服務(wù)內(nèi)容都沒有變化,因此，對原告的公司性質(zhì)不予認(rèn)可。
解析：法律并未禁止條件成熟時(shí)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過法定程序成立相應(yīng)的物業(yè)管理公司。相反，業(yè)委會(huì)成立物業(yè)管理公司后，可以更好地體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范化，所以對于業(yè)委會(huì)公司化不應(yīng)否定。最終法官?zèng)]有采納被告張某的答辯意見。
業(yè)委會(huì)自管小區(qū)4類“麻煩”最難纏
“業(yè)主自主管理小區(qū)”的初衷本是為了避免業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。但在實(shí)踐中，卻極易引發(fā)新的糾紛，給司法審判帶來考驗(yàn)。
一是身份錯(cuò)位法律并不清晰。業(yè)委會(huì)的性質(zhì)原本是替全體業(yè)主維護(hù)權(quán)利并監(jiān)督物業(yè)管理工作，但實(shí)行自管后，業(yè)委會(huì)又成為物業(yè)管理的主體，自己如何監(jiān)督自己?由于業(yè)主委員會(huì)自管物業(yè)模式?jīng)]有專門法律規(guī)定，一旦發(fā)生糾紛，法官如果適用《物權(quán)法》這一上位法來認(rèn)定業(yè)委會(huì)的資格，就不易為當(dāng)事人完全接受。
二是角色錯(cuò)位導(dǎo)致事實(shí)難查。業(yè)委會(huì)自管小區(qū)糾紛中的事實(shí)更不容易查清。比如在追索物業(yè)費(fèi)的案件中，雙方爭議焦點(diǎn)主要是提供服務(wù)一方的服務(wù)是否到位。新的管理模式導(dǎo)致業(yè)委會(huì)成了提供服務(wù)的一方，并成為案件當(dāng)事人，這就給事實(shí)的認(rèn)定帶來了困難。
三是缺乏資質(zhì)服務(wù)質(zhì)量難以保障。實(shí)踐中，多數(shù)業(yè)委會(huì)本身不具有物業(yè)管理的資質(zhì)，其聘請的人員也沒有經(jīng)過相應(yīng)的培訓(xùn)，造成提供的服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之間的差距。
四是財(cái)務(wù)不規(guī)范雙方隔閡叢生。業(yè)委會(huì)的組成成員都是由業(yè)主選舉產(chǎn)生的，他們只能利用業(yè)余時(shí)間管理小區(qū)并義務(wù)為業(yè)主提供服務(wù)。由于人員數(shù)量的限制，很多業(yè)委會(huì)自管小區(qū)缺乏管理賬目的專職人員，同時(shí)，在業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，業(yè)委會(huì)也不能提供發(fā)票，只能采取打收條或者由居委會(huì)出具收據(jù)的形式。財(cái)務(wù)上的不規(guī)范，賬目上的不公開，很容易讓業(yè)主產(chǎn)生腐敗憂慮而拒付物業(yè)費(fèi)，并由此產(chǎn)生糾紛。
友情鏈接
Copyright © 深圳市萬嘉惠物業(yè)管理有限公司 ICP備案：粵ICP備15110933號
本站部分圖文來源網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán)問題請通知我們處理！
網(wǎng)站建設(shè)維護(hù)
